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40年·大咖说|对话杨现领:中国租赁市场缘何陷入“僵局”?

2019-06-19 07:13:02 和讯房产  刘宝丹
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  和讯房产消息 中国长租行业正在陷入“僵局”。

40年•大咖说|对话杨现领:中国租赁市场缘何陷入“僵局”?

  长租行业的火热现象主要源于政府对增量市场的政策支持,租购并举的落实在于存量市场,释放存量房源才是正确方向。长租行业的发展存在“跑偏”的风险,这是杨现领近来最担心的事情。

  作为贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长,杨现领先后从事宏观经济、房地产互联网新产业的研究。国内长租行业的研究长期处于空白地带,杨现领所在的贝壳研究院坚持做大量的基础性研究,先后提出等“租赁崛起”“轻重模式”等概念,引领长租行业的思考。

40年•大咖说|对话杨现领:中国租赁市场缘何陷入“僵局”?

  过去40年,房地产拉动中国经济的投资和需求,取得了非常瞩目的成就。对于行业未来发展,杨现领认为会有更多挑战,房地产市场目前是刀刃上的脆弱平衡,未来是政府和市场的再平衡,做不好的话,风险会很大。

  在杨现领看来,市场上没有一种万全之策,既能控制房价,又不让房价下跌,还能让房地产市场的泡沫慢慢破灭。中国的房地产市场底层设计出了问题,正处于不破不立的状态,必须打破僵局,但谁来承担风险和成本?

  租购并举的“误读”

  在租购并举政策的落实层面,杨现领认为地方政府对于租赁的战略判断目前尚停留在一个相对初级的层次上,没有认识到租购并举在未来很长时间内将是中国经济转型、中国经济增长非常大的动力。

  租赁是下一个时代的事物,但大多数人还在用投资的逻辑看租赁,今天看租赁,跟看新房,在政策逻辑上是一样的,区别只是拿地过来做新房,还是做租赁而已。

  地方政府在落实租购并举的时候,将其简单等同于减少新房的土地供应,增加租赁用地的供应。深圳(楼盘)提出来在未来18年推出100万套人才、安居及公共租赁房等保障性住房,杨现领认为这是在用开发的逻辑看待租赁。

  相反,租赁的核心应当是盘活存量资产。正常情况下,租赁80%的房源来自于存量。让杨现领非常担心的是,今天提租购并举,把它简单等同于增加租赁的开发,更有甚者把租赁开发等同于国有企业和开发商的开发。

  他认为即便是开发,也需要谨慎对待:集体建设用地必须满足地段合适、交通便利的条件;用合适的手段开发,鼓励企业开发自有用地,而不是把新增土地直接拿来做开发。

  在杨现领看来,房地产正处在转型的拐点,需要启动房地产新的增长点。租购并举的核心是“并”,要打通“租”和“购”的关系,把购房者手中的闲置房源拿过来,同时,满足人民群众的正常合理性投资需求。

  “我有一套房子,想改善可以再买一套,原有这套房子用来出租,这是正常需求,但今天政策打着不放,两边踩刹车。”杨现领说,在这种情况下增加租赁用地供应,会导致未来优质商品房供给不足,消费者没有住房改善路径,房价继续增涨。

  短期抑制需求,长期减少供给,在杨现领看来,这是房地产一切问题的根源。

  租赁市场的两个春天

  租赁市场的发展有自己内在的逻辑和节奏,杨现领认为中国的租赁市场有两个春天。

  当一个国家处在人口大规模快速进入城市的时候,政府的公共租赁住房应该发挥关键性作用,这是政府主导的春天;随着商品房市场崛起,逐渐占据主导地位,供求相对平衡,这种状况可以进入私人的春天,这一阶段核心在于盘活存量房源用来出租。

  中国目前已经处于租赁的第二个春天,也就是存量时代围绕租赁的居住服务将是非常大的产业。经过测算,杨现领认为存量房屋的更新改造和服务升级大概是200万亿存量资产的市场,从房产交易到住房服务的转变,将是未来拉动中国经济非常重要的部分。

  围绕租赁的居住服务是一个特别大的产业,3万亿租金规模背后是整个产业链,主要涉及房屋改造、租客服务、租赁金融、业主端装修、租后保洁维修等,这一系列产业链今天大多处于空白阶段。”杨现领认为租赁是房地产市场唯一一个还有万亿级别红利的战场,今天的市场规模是1万亿,未来很快达到3-5万亿。

  整个房地产的转型,本质是从增量转向存量,把房子从投资品变成消费品。相对于出行巨头滴滴,长租行业是规模效应比较低的行业,属于重度服务行业,不会产生太大的毛利率,突破100万间之后会有规模效应,能形成附加价值。杨现领预测,未来五年,长租行业会有十来家百万间以上规模的公司,大公司的市值能达到1000亿。

  建立行业标准 支持租赁需求

  当前的长租行业还处于起步阶段。过去两年,一批长租品牌机构陆续出现,打破了以二房东为主的长租格局。同时,包括租赁平台、保洁服务、装修等基本结构的产业链初步形成,这些是好的现象,但还有更多亟待解决的问题。最为迫切的是,租赁行业需要建立行业准入门槛和基本规范。

  当前,长租供给端的标准存在很多不规范的地方,甚至存在“负标准”——标准在实际上抑制了供给,无法释放大量的存量资源,导致很多业主不愿意拿出房源来出租。中国的租赁市场有持有分布不均的特点,有些业主持有大量房源,且都处于空置状态,盘活这些存量需要具体行业规范。在北京(楼盘),有大量群租房现象,但一直处于“不合法”状态,需要政府正视这种现状,满足需求。

  “企业员工宿舍是很大的缺口。链家有17万经纪人,海底捞有5万员工,他们是未来服务业的中流砥柱,一个提供住房需求,一个是提供吃饭需求。但这22万人今天居住状况很差,环境脏乱差,不安全,住房标准不合格,实际上这些人的收入水平在增长,什么是美好生活,就是衣食住行得到更好的满足。”杨现领认为政府需要考虑如何满足这些员工的居住需求,前提是对存量资产建立准入门槛,来进行规范化、标准化开发,增加租赁住房供给。

  租赁市场的发展或者不发展,跟市场的关联度最高,跟需求的关联度最高,不会因为政府的鼓励、各种纷繁复杂的政策变化,而让市场发生翻天覆地的快速变化。长租行业存在租赁支付能力不足的问题,正因如此,北上广深等地才有大量群租房、隔断间、床位产品的存在,这也导致租金回报率低,行业得不到快速发展。

  杨现领认为,解决租赁问题,必须从供给端的增量走向需求端的居住支持,核心是通过货币化补贴来支持需求端的住房需求,比如可以通过发租房券在需求端进行补贴,支持私人租赁市场的发展,让市场和制度发挥效应。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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